GAYRİMENKUL DANIŞMANLIĞI
İspanya’da gayrimenkul yatırımı, siyasi ve ekonomik istikrar açısından güçlü bir konuma sahip olması nedeniyle uzun vadede tercih edilen yatırım araçlarından biridir. Yurt dışında gayrimenkul edinmek, hem tasarruf hem de tatil amaçlı kullanılabilecek bir mülke sahip olma fırsatı sunar.
İspanya’da gayrimenkul alımı, ülkenin iklim koşulları, kültürel yakınlığı ve sunduğu çok sayıda avantaj nedeniyle yabancı yatırımcılar için caziptir. İspanya’da yaşam olarak, İspanya’nın en çok rağbet gören bölgelerinin yanı sıra kıyı kesiminde, diğer büyük şehirler ve turistik merkezlerde de konut ve ticari mülk portföyü sunmaktayız.
İspanya’da gayrimenkul alımı, hem ülkede yerleşik olanlar hem de olmayanlar tarafından gerçekleştirilebilir; gerçek ve tüzel kişiler gayrimenkul edinme hakkına sahiptir. Yabancılar için geçerli bir pasaport ve mali yeterlilik yeterli olup, taşınmaz edinimi başka bir belgeye veya izne tâbi değildir.
İspanya yasalarına göre bir mülkün satılması, yalnızca mülk sahibi veya sahibi tarafından temsil etmek üzere noter onaylı vekâletnamesi bulunan kişiler aracılığıyla yapılabilir. İspanya’daki her mülkün Tapu Sicili’nde (Registro de la Propiedad) kayıtlı olması gerekir; bu kayıttan mülk sahibi, kadastro değeri, kesin alanı ve mülke ait olası bir borç veya haciz bulunup bulunmadığı hakkında bilgi edinilebilir.
SÜREÇ ADIMLARI
1. İlk İletişim
İspanya’nın herhangi bir şehrinde mülk satın almak isteyen müşterilerimiz, süreci başlatmak için bizimle iletişime geçebilir.
2. Gayrimenkulün Seçimi
Tanımadığınız bir bölgede yatırıma uygun gayrimenkulü tek başınıza aramanıza gerek yoktur. Uzmanlarımız, aşağıdaki kriterlere göre size özel teklifler hazırlar:
- Gayrimenkul türü
- Konum
- Alan, planlama ve ek hizmet ihtiyacı
- Bütçe
Talebiniz alındıktan sonra, en geç 2 iş günü içinde danışmanlarımız sizinle iletişime geçer ve uygun mülkleri sunar; ardından bir ziyaret turu organize edilir.
3. Mülkün Yerinde Ziyareti
Almayı düşündüğünüz mülkü bizzat ziyaret etmeniz mümkündür ve önerilir. Bu süreçte sunduğumuz destek:
Vize başvurusu gerekiyorsa, İspanya Konsolosluğuna sunulacak davetiye mektubunun hazırlanması
Havalimanından otele transfer organizasyonu
Gayrimenkul uzmanı eşliğinde seçilen mülklerin ziyareti
4. Ön Ödeme ve Talebin Kesinleştirilmesi
Mülk sahibiyle fiyat konusunda anlaşma sağlandıktan sonra kapora (arras) verilir; mülke ait belgeler talep edilir, belgelerin doğruluğu ilgili kurumlardan teyit edilir ve mülk üzerinde vergi borcu veya haciz olup olmadığı kontrol edilir. Bu aşama genellikle yaklaşık 10 gün sürmektedir.
Önemli: Özellikle ipotek kullanılacak satın almalarda, arras (ön anlaşma) sözleşmesinde tanınan sürenin mümkün olduğunca uzun tutulması alıcının lehinedir. İpotek onay süreci beklenenden uzayabildiği için, kısa tutulmuş bir arras süresi, kredi süreci tamamlanmadan sözleşme süresinin dolmasına ve kaporanın kaybedilmesi riskine yol açabilir.
5. Finansman Organizasyonu (İpotek/Mortgage)
İhtiyaç halinde İspanya’da ipotek kredisi kullanmak mümkündür. İspanya’da vergi mukimi olmayan (non-resident) bir alıcı için de kredi almak teknik olarak mümkündür; belirleyici faktör başvuranın ödeme gücüdür.
Güncel piyasa koşulları (2026):
- İspanya’da vergi mukimi olmayan alıcılar için kredi/değer oranı (LTV) genellikle mülk değerinin %60-70‘i ile sınırlıdır (mukim olanlar için bu oran %80’e kadar çıkabilir)
- Sabit faizli kredilerde oranlar mukim olmayanlar için yaklaşık %3,0-4,5 aralığındadır
- Değişken faizli kredilerde oran, 12 aylık EURIBOR endeksi üzerine bankanın uyguladığı %0,7-2,0 marj eklenerek hesaplanır
- Aylık ipotek ödemesi, başvuru sahibinin belgelenen aylık gelirinin yaklaşık %35‘ini aşmamalıdır
- Vade genellikle 25 yıla kadar olup, kredinin başvuru sahibinin 75 yaşını doldurmadan sona ermesi şartı aranır
Satın alma evli bir çift tarafından yapılırsa, her iki eşin de gelir belgelerinin sunulması istenir. Alıcı, ipotekli bir konutu daha sonra satabilir; mülk satıldığında yeni malikine kredi yeniden yapılandırılabilir.
Herhangi bir İspanyol bankasının bir yabancıya kredi vermesi için temel şartlar: düzenli ve belgelenebilir bir gelir, temiz bir kredi geçmişi ve yeterli miktarda peşinat (mukim olmayanlar için genellikle mülk fiyatının %30-40’ı, vergi ve masraflarla birlikte toplamda %40-60’a ulaşabilir).
İpotek Alma Süreci:
- İspanyol bir bankada hesap açılır
- Banka, bir değerleme uzmanı aracılığıyla mülkün değerlemesini yapar (yaklaşık 5-10 gün)
- Tüm belgelerin noter onaylı İspanyolca tercümesi hazırlanır
- Bankanın ipotek departmanı belgeleri inceler, risk değerlendirmesi yapar
- Bankanın nihai onayı genellikle 21 günden önce çıkmamaktadır; toplam süreç dosyanın karmaşıklığına, bankaya ve başvuru sahibinin profiline göre değişmekle birlikte 1 ile 3 ay arasında sürebilmektedir
- Onay sonrası noterde imza için randevu planlanır
- İşlemin noterde imzalanması yaklaşık 1,5-2 saat sürer
Gerekli belgeler, talep halinde tarafımızca hazırlanıp yönlendirilir.
6. Belgelerin Hazırlanması
Para işlemleri için yerel bir bankada hesap açılması gerekir (bu hesap ileride diğer ödemeleriniz için de kullanılabilir). Bu aşamada gereken belgeler:
- T.C. pasaportu
- Son üç yıla ait çalışma/gelir belgesi (iş yerinden yazı, mevki ve gelir bilgisi, vergi beyannameleri)
- Gayrimenkul alımına ilişkin ön anlaşma
- Belirlenen tutarda nakit rezervasyon bedeli
- NIE (Yabancı Kimlik Numarası) — bir yabancı adına İspanya’da gayrimenkul tescili, NIE alınmadan mümkün değildir
7. Satın Alma Sözleşmesinin İmzalanması
Ön koşullar netleştikten ve gerekli belgeler tamamlandıktan sonra, taraflar arasında satın alma sözleşmesi hazırlanır. Bu sözleşme, mülkün nihai satış bedelini, ödeme koşullarını ve devir tarihini içerir.
8. Devir İşlemi ve Tapu Tescili
Gayrimenkul alımına ilişkin nihai işlem noter huzurunda gerçekleştirilir; bu aşamada satıcıyla nihai uzlaşma sağlanır, mülkün tüm belgeleri ve anahtarları alıcıya devredilir.
İmzalanan sözleşme (Escritura) Tapu Sicili’ne (Registro de la Propiedad) gönderilir. Kayıt süreci genellikle birkaç hafta ile üç ay arasında değişmektedir; süreç tamamlandığında mülkiyet hakkınızı kesinleştiren tescilli nüsha elinize ulaşır.
Alıcı, satın alma işleminin tescil sürecinde ilgili vergi ve harçları ödemekle yükümlüdür. İşlem tamamlandıktan sonra mülkün bakım ve yönetim sorumluluğu alıcıya aittir.
SATIN ALMA SONRASI HİZMETLERİMİZ
Özellikle mülkünüzden uzakta yaşayacaksanız, satın alma sürecinin sorunsuz ilerlemesi önemlidir. Ispanyada Yasam olarak şu hizmetleri de sunmaktayız:
- İspanya’da ikamet kaydı işlemleri
- Vergi dairesine kayıt desteği
- Kamu hizmet sözleşmelerinin (elektrik, su, doğalgaz vb.) sonlandırılması, uzatılması veya yenilenmesi
- Gayrimenkul sigortası kaydı
- Tasarım/renovasyon projelerinin geliştirilmesi ve uygulanması
- İspanya yasalarına uygun belge ve sertifika düzenlemeleri
- Çeviri hizmetleri
- Talep üzerine gayrimenkule ait belgelerin hazırlanması ve iletilmesi
- Kiralama yönetimi hizmetleri
- Diğer danışmanlık hizmetleri